奥园魏雪冬 长株潭城际铁路的开通,会对株洲产生强劲影响

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2018-10-04

株洲新闻网1月23日讯(记者刘苏宁)如果城市选对了,一定会享受城市发展带来的红利,我看好株洲房地产的发展。 魏雪冬--成长于大连,安家于广东,工作在株洲。 1999年初入深圳房地产行业,始当排头兵;之后踏进万达,锤锤炼炼又几年。 现在作为中国奥园商业地产集团营销中心常务副总、湖南株洲片区公司总经理的他,以一个外来者的眼光,客观地分析了株洲房地产市场情况。 以下为访谈实录:魏雪冬:2016年全国房地产市场形势一片大好,超10万亿的销售额达到了前所未有的峰值。 同时,呈现出两个趋势:一、行业整合加速,大集团集聚。 2016年百强房企占了近5成份额,前30强占了近30%份额。

二、楼市走势以国庆为分水岭。

十一之前,房价一路高歌猛进,十一之后,多层面的调控政策出台,呈现了平稳的回落,但是整体趋势是好的。 株洲楼市受到全国的影响,并且作为三线尾四线头的城市,发展还是比较健康。 2016年株洲迎来新一轮去化、销售高峰,成交量和价格都是稳中有升。 供求关系决定了一个市场好坏,就像前阵子,长沙房价涨幅很快,在峰值时期,库存降到了3个月以下,这就意味着房价会上涨很快。

株洲2016年稳中有升的局面,也是供求关系所影响,株洲的去化周期在最高峰值时是8个月,业内有一种观点,处于10个月左右的库存去化周期,房价会相对比较平稳,而8个月,就会处于一个稳中微涨的状态。 株洲各大版块都稳中有涨,其中豪宅涨得比较大。

魏雪冬:其实对楼市一年的预判都是分两个时期。 作为四线城市来说,去库存还是一个不变的主题,这是业内的共识,要抓住2017上半年稳中有升的行情积极推货,能在上半年推的货就不要推到下半年,下半年就是优化产品结构。

株洲这个城市有其独特的特点,购房主力应该是首次改善型置业。 一般一线城市的去化主力户型面积段80㎡-120㎡。

据数据显示,2016年在株洲120㎡-140㎡,140㎡-160㎡两个区段之间占比达50%以上,因为房价不高,加之二胎政策的放开,首次改善的需求会扩大。

另外,类似大平层的去化率也有显著提高,高端改善需求也有所增强。

魏雪冬:像神农城、中心广场这样的传统板块都比较平稳,像云龙示范区、湘江新城、武广新城等新兴板块,将来也有非常大的发展优势。 因为新兴板块便于整体规划配套的打造。 传统老区发展受限,尤其在综合配套及交通改善上。

株洲整个格局不大,河西的交通条件就明显好于河东。

但是河东中心片区虽然楼盘项目比较少,但是价格一直比较坚挺。 2017年100多万方的新增供应,天元区就占了50多万方,各大开发商还是很看重这个区域的,由于是新兴发展区域,通过提升外部交通环境,新板块会有一个价格差,市场会稳中有升。 沿线楼盘有影响,您怎么看?魏雪冬:长株潭城际铁路的开通,会对株洲产生强劲的影响。

很多人认为城铁开通之后,长沙会更多地吸附株洲和湘潭的购房需求,这个肯定是有,毕竟长沙是省会城市。

但是,还是要用发展的眼光看问题,也跟房价有关系。 虽然现在溢出效应不明显,但是这种效应会在结合部区域内慢慢显现,毕竟价格差还是比较大。 像深圳周边的惠州,溢出效果在轨道交通的影响下爆发。

房子买的还是未来,对于老百姓来说,这是要住很长时间,无论是自住或投资。 魏雪冬:株洲作为地级市,其实应该要具备1-2个真正意义上的商业购物中心。

表面上也有一些核心商圈,但在商业运营,时尚和体验类布局,业态搭配组合上还有很大提升空间,株洲应该比现有的商业地产可以做得更好。

很多品牌其实对株洲没有深度研究,以现在的需求来说,如果把像爱马仕等高端的国际品牌引入株洲,对位匹配度也不会高,株洲应该以体验,消费类的需求为主。

最重要的一点,要从消费者的需求和体验为出发点,株洲商业地产不是缺业态本身,而是缺业态布局。